Cosa cambia per gli affitti brevi: cedolare secca 2026

Nel 2026 il regime fiscale delle locazioni brevi nel nostro Paese subirà modifiche di rilievo.
In questo articolo analizzeremo come funziona oggi la tassazione, cosa prevede la bozza della Legge di Bilancio 2026 (ancora in discussione), chi viene coinvolto dalla norma e quali possono essere le conseguenze e le strategie per chi oggi concede immobili in locazione breve.

Affitti brevi: che cosa sono e come funziona la cedolare secca

Definizione e regime attuale

Il concetto di “affitti brevi” riguarda i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo per durata non superiore a 30 giorni.
In questi casi, anche se l’immobile è utilizzato con finalità turistica o ricettiva extra-alberghiera (come casa vacanza, affittacamere, bed & breakfast non imprenditoriale), il locatore può optare per il regime della cedolare secca: un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali, che comporta una tassazione fissa sull’importo del canone.

Attualmente (fino al 2025) per le locazioni brevi la cedolare può essere applicata all’aliquota del 21% per un immobile (se ricorrono i requisiti) e del 26% per i successivi immobili locati a breve termine.

Quando conviene e quali sono i vantaggi e svantaggi

I vantaggi principali del regime della cedolare secca per affitti brevi sono:

• aliquota fissa che può risultare più vantaggiosa rispetto all’IRPEF progressiva;
• esenzione dall’imposta di registro e di bollo sui contratti di locazione abitativa.

Gli svantaggi invece sono:

• se si supera un certo numero di unità immobiliari (o si svolge l’attività in forma imprenditoriale), non si applica più il regime agevolato;
• in caso di opzione per la cedolare, il locatore rinuncia per tutta la durata del contratto all’aggiornamento ISTAT del canone.

Cosa cambia con la Legge di Bilancio 2026

La proposta iniziale

La bozza della Legge di Bilancio 2026 prevedeva inizialmente che per tutti i contratti di locazione breve (durata fino a 30 giorni) l’aliquota della cedolare secca venisse elevata al 26%, eliminando completamente la distinzione tra primo immobile e quelli successivi.
In tale ipotesi, il primo immobile affittato a breve termine, che oggi può applicare l’aliquota 21%, sarebbe passato al 26%.

Le modifiche successive

Dopo le proteste del settore e le tensioni politiche, il testo definitivo bollinato dalla Ragioneria dello Stato appare in parte ridimensionato.
Secondo le versioni più recenti:

• rimarrebbe l’aliquota del 21% solo se il locatore non ha concluso durante l’anno contratti tramite intermediari immobiliari o portali digitali (come Airbnb, Booking, ecc.);
• in tutti gli altri casi, ovvero quando si fa uso di piattaforme o intermediazione, l’aliquota al 26% verrebbe applicata.

In sostanza, la misura è stata “aggiustata”: non più aumento indiscriminato per tutti, ma un diverso trattamento in base all’intermediazione.

Chi è coinvolto dalla riforma

Le figure interessate dalle novità sono:

• Proprietari o locatori di immobili ad uso abitativo concessi in locazione per periodi brevi (fino a 30 giorni) e che attualmente si avvalgono del regime della cedolare secca.
• Proprietari che affittano una sola unità o più unità, poiché la regola che distingue prima e seconda casa verrebbe meno o ridimensionata.
• Intermediari e piattaforme digitali (es. Airbnb, Booking, agenzie) che svolgono attività di intermediazione o gestione di portali online per affitti brevi: per questi soggetti è previsto un aumento della ritenuta dal 21% al 26%.
• Proprietari che gestiscono affitti brevi senza intermediazione, i quali potrebbero continuare ad applicare il 21% se rispettano il requisito di non avvalersi di portali o agenti.

Tabella riepilogativa

Perché questo intervento? Quali obiettivi si pone il legislatore?

Le motivazioni alla base dell’intervento fiscale sono diverse:

• Aumento del gettito fiscale: l’innalzamento dell’aliquota e l’eliminazione della distinzione 21%/26% mira a far entrare maggiori risorse nelle casse dello Stato.
• Riduzione dell’offerta di immobili per locazioni brevi nelle zone a forte vocazione turistica, per favorire il ritorno di più abitazioni al mercato residenziale.
• Uniformazione e semplificazione del regime fiscale, evitando disparità tra chi affitta una o più unità e rendendo più chiara la distinzione tra locazioni occasionali e gestione imprenditoriale.

Effetti attesi e criticità

Impatto sulla tassazione del locatore

Se la norma venisse applicata nella versione “rigida” (26% per tutti), un gestore che incassa 25.000 euro l’anno subirebbe un aumento dell’imposta di circa 1.300 euro.
L’incremento della tassazione ridurrebbe il margine netto per i proprietari e i locatori, mentre i costi associati all’attività (commissioni dei portali, pulizie, tasse locali, utenze, manutenzione) continuerebbero ad aumentare.

Impatto sul mercato immobiliare e sull’offerta turistica

Una maggiore tassazione può generare effetti collaterali importanti:

• ritiro di unità immobiliari dal mercato turistico verso l’uso abitativo residenziale, con conseguente riduzione dell’offerta;
• minore attrattività degli investimenti in immobili destinati agli affitti brevi e perdita di competitività a livello internazionale;
• rischio di spostamento verso forme di locazione non formalizzate, con impatto sui canoni del mercato tradizionale.

Le criticità sollevate dalle associazioni di categoria

Le associazioni del settore extra-alberghiero, come l’ANBBA, evidenziano che la misura appare poco equa: penalizzerebbe indistintamente chi gestisce una sola unità come fonte di reddito integrativa e non in forma imprenditoriale.
Inoltre, la distinzione tra “uso occasionale” e “gestione imprenditoriale” resta poco definita, con il rischio di colpire anche chi concede l’immobile per brevi periodi senza esercitare un’attività d’impresa.

Quali scenari possibili?

• Scenario favorevole: se la versione moderata del testo dovesse prevalere e si mantenesse l’aliquota al 21% per chi affitta direttamente senza intermediari, molti piccoli locatori potrebbero continuare come prima.
• Scenario rigido: se invece la maggior parte dei casi dovesse rientrare nel 26% (dato che gran parte degli affitti brevi avviene tramite piattaforme), si avrebbe un aumento generalizzato della tassazione con effetti sull’offerta e sul mercato.

In ogni caso, la partita normativa non è chiusa: la misura passerà in Parlamento e potranno intervenire emendamenti che ne modificheranno ulteriormente la disciplina.

Cosa devono fare oggi i locatori di affitti brevi

Verificare il numero di unità immobiliari e la modalità di locazione

Chi possiede immobili ad uso turistico o li concede in locazione breve deve valutare:

• il numero di unità immobiliari concesse; se si superano le quattro unità, l’attività è considerata imprenditoriale e la cedolare secca non è più applicabile;
• la modalità di locazione: chi utilizza un portale online o un intermediario rischia l’applicazione della nuova aliquota al 26%.

Controllare la convenienza fiscale

Con la modifica delle aliquote, è importante calcolare se conviene applicare la cedolare secca o restare nel regime IRPEF ordinario.
Vanno valutati i costi accessori, le tasse locali, le spese di manutenzione e pulizia per comprendere il rendimento netto.

Monitorare l’iter parlamentare e adeguarsi tempestivamente

Poiché la legge non è ancora definitiva, è utile seguire l’iter in Parlamento, consultare associazioni di categoria e professionisti fiscali per restare aggiornati.
Una volta approvata la norma, occorrerà adeguare modelli, dichiarazioni e modalità operative, inclusa la registrazione del contratto o l’opzione per la cedolare secca nel modello RLI.

Valutare alternative o modificare l’offerta

In caso di aumento della tassazione che riduca la redditività del breve termine, i locatori potrebbero considerare:

• la conversione a contratti di lungo periodo (4+4 o 3+2) con cedolare al 21%;
• la riduzione della durata media degli affitti o la diversificazione dell’uso dell’immobile;
• l’ottimizzazione dei costi di gestione (pulizie, commissioni, utenze) per contenere l’impatto della maggiore tassazione.

Conseguenze

La modifica della tassazione per gli affitti brevi rappresenta un cambiamento cruciale nel panorama fiscale delle locazioni turistiche ed extra-alberghiere.
Se la modalità più rigida dell’aliquota al 26% per tutti dovesse prevalere, molti locatori si troverebbero a pagare di più, con effetti significativi sull’offerta, sull’economia locale e sulla competitività del settore.
La versione modificata della norma, basata sull’intermediazione, attenua l’impatto per chi gestisce in forma diretta senza portali.

È quindi fondamentale che chi concede immobili in locazione breve si prepari, valuti il proprio profilo fiscale, analizzi la convenienza economica e segua con attenzione l’evoluzione normativa.
In definitiva, affitti brevi non è solo una questione di aliquota, ma anche di modello di gestione: il rischio è che una misura pensata per regolare il settore finisca per penalizzare i piccoli locatori.
Occorre dunque attenzione, informazione e, se necessario, un adeguamento strategico per continuare a operare in modo sostenibile.

Un’alternativa interessante per chi valuta formule di locazione più stabili e fiscalmente vantaggiose è il canone concordato, che offre benefici concreti sia ai proprietari sia agli inquilini. Scopri di più nell’approfondimento dedicato: canone concordato: vantaggi, regole e novità sugli affitti